9 de dez de 2016

OS DEVERES E DIREITOS DAS PARTES EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS


Durante um contrato de locação de imóvel, podem surgir problemas de relacionamento entre as partes.

Na maioria das vezes, esses problemas são motivados pelo desconhecimento de uma, ou das duas partes, dos direitos e deveres que compete a cada uma.

Assim, o conhecimento desses direitos e deveres é fundamental, e mesmo que o contrato determine de forma diversa, o que vale é a legislação e estão relacionados na lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em especial nos seus artigos 22° e 23°.

Abaixo, seguem os artigos mencionados:


Dos deveres do locador e do locatário


Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

30 de jul de 2016

A ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE PINTURA NOVA NA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO.



A exigência por parte do proprietário de que o inquilino deve devolver o imóvel, ao final da locação, com pintura nova, é abusiva e ilegal, pois contraria a disposição do art. 23, III, da Lei 8245/91.

A norma jurídica é cogente. Há que se cumpri-la. A liberdade em contratar encontra limite na forma definida ou não defesa em lei.

Ocorre, em algumas situações, que a própria norma permite que se disponha contrariamente a letra da lei, ou seja, quando o legislador entende que as partes podem dispor de forma diversa ao que a norma determina.

Exemplos na Lei do Inquilinato em que a Lei permite disposição contratual contrária a norma:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 39.  Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Art. 22, inc. VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

No caso em questão, ou seja, com relação a discussão da legalidade em exigir que a parte locatária devolva o imóvel com pintura nova, não há na legislação permissão para disposição contratual em contrário.

Segue jurisprudência no sentido da ilegalidade dessa exigência:

Ementa: Locação de imóveis. Indenização. Danos e lucros cessantes constatados após devolução do imóvel. Procedência. Inexistência de obrigação de restituir o imóvel pintado de novo. Verbas para pintura e para os reparos decorrentes do desgaste natural do imóvel indevidas. Obrigação legal de restituir o bem no estado em que foi recebido. Art. 23, III, da Lei nº 8.245/91. Locatário que deve arcar com reparos que não decorrem do desgaste natural do uso. Responsabilidade, ainda, por lucros cessantes, correspondentes ao valor do aluguel pelo prazo necessário à recomposição do imóvel no estado original. Recurso parcialmente provido. (0167373-38.2009.8.26.0100. Relator: Cesar Lacerda. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 12/05/2015. Data de registro: 14/05/2015.)
11009184 - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - ENTREGA DAS CHAVES - LOCAÇÃO RESIDENCIAL - REPARAÇÕES - PINTURA - ENTREGA DAS CHAVES - A obrigação de pintar o apartamento quando da entrega do imóvel no término da locação. é uma exigência abusiva, pois contraria o texto expresso da lei inquilinária, a qual, no seu art. 23 apenas obriga o locatário a reparar os estragos a que deu causa, desde que não provenham de seu uso normal. O contrato não pode contrariar a lei, estabelecendo regras que afastem o que ela, expressamente, dispõe. (TACRJ - AC 12096/91 - (Reg. 952-3) - Cód. 91.001.12096 - 6ª C. - Rel. Juiz Nilson de Castro Dião - J. 18.02.1991) (Ementa 34423) – (Grifei)

Contudo, há divergência jurisprudencial quanto a legalidade ou abusividade da exigência do locatário em devolver o imóvel com pintura nova, tendo sido inserida cláusula contratual a exigindo.

Assim, decidiu a 29° Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos de Apelação nº 0020110- 57.2009.8.26.0405, da Comarca de Osasco (Registro: 2013.0000068832), conforme segue trecho:

“(...)De qualquer sorte e ainda porque o locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, nula de pleno direito (Lei 8.245/91, art. 45) é cláusula contratual que imponha ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova.”

Nessa linha, também:

TJ-SP - Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-47.2009.8.26.0000 (TJ-SP) de 05/09/2013, bem como os julgados do extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, hoje Seção de Direito Privado PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Seção de Direito Privado Apelação Nº 0020110-57.2009.8.26.0405 29ª Câmara Apelação nº 0020110-57.2009.8.26.0405 9 do Tribunal de Justiça: “É abusiva, por ofensiva aos princípios que regem a locação residencial urbana, cláusula contratual que prevê a obrigação do locatário de pintar o imóvel, qualquer que seja seu estado, antes de devolvê-lo”.

TJ-SP - Apelação APL 91072814720098260000 SP 9107281-47.2009.8.26.0000 (TJ-SP). Data de publicação: 05/09/2013. Ementa: - “Locação de bem imóvel - É nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova, se não há prova de que assim o tenha recebido - Recurso não provido.”

TJ-SP - Apelação APL 00096354120018260302 SP 0009635-41.2001.8.26.0302 (TJ-SP). Data de publicação: 07/02/2013. Ementa: - Locação de Imóveis - Monitória - Alugueres - Contrato escrito - Título executivo - Cabimento da ação monitória, que permite a discussão sobre a origem da dívida. - O locador responde com exclusividade pelo desgaste resultante do uso normal do imóvel, em face de preceito de natureza cogente, sendo nula cláusula contratual que impõe ao inquilino a obrigação de restituir o bem com pintura nova (Lei nº 8.245 /91, art. 45 ), a não ser que haja prova de que assim o tenha recebido. - Multa devida em montante proporcional ao tempo que faltava para completar o período da locação ajustada entre as partes. - A renúncia ao benefício de ordem propicia ao credor o direito de exigir a dívida de qualquer dos devedores, fiador ou afiançado. - Acessórios, os encargos, entre eles o IPTU, exigem-se com o aluguel, a obrigação principal - Apelo parcialmente provido.

TJ-SP - Apelação APL 9179339822008826 SP 9179339-82.2008.8.26.0000 (TJ-SP). Data de publicação: 20/10/2011. Ementa: Locação de Imóvel. Cobrança. Exoneração de fiança em função da prorrogação do contrato por prazo indeterminado. Inocorrência. Cláusulas contratuais que prevêem a responsabilidade dos fiadores até a efetiva entrega das chaves. Desnecessidade de expressa anuência dos garantes à prorrogação automática, mesmo porque não houve aditamento contratual ou agravamento da garantia. Fiadores que não pleitearam a exoneração da fiança depois de vencida a locação por prazo determinado, como lhes era lídimo fazê-la. Responsabilidade solidária que subsiste para o período de prorrogação por prazo indeterminado até a entrega das chaves. Locação de imóvel. Pintura. Exigência. Impossibilidade face ao disposto no artigo 45 da Lei nº 8.245 /91. Ausência de provas quanto ao mau uso do imóvel dado em locação. Responsabilidade não incluída entre as obrigações do locatário (arts. 22 e 23 , Inciso III da Lei do Inquilinato ), obrigação se satisfaz com a devolução do imóvel no estado que o inquilino recebeu, ressalvada as deteriorações decorrentes do uso regular da locação, assim impertinente a exigência de pintura nova. Recurso provido em parte.”

Em sentido contrário:

“Apelação – Locação – Ação de cobrança – Contestação intempestiva – Revelia configurada – A previsão contratual que determina a devolução do imóvel, pelo locatário, no estado em que foi recebido, inclusive com pintura nova, não pode ser acoimada de ilegal, posto que amparada pelo dispositivo contido no art. 23, inc. III, da Lei no. 8.245/91 - Sucumbência integral dos requeridos. Sentença reformada. Recurso provido. (TJ-SP - APL: 00017502820128260451 SP 0001750-28.2012.8.26.0451, Relator: Neto Barbosa Ferreira, Data de Julgamento: 05/08/2015,  29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 05/08/2015)”

Assim, ao final da locação, conforme dispõe o art. 23, III, da Lei 8245/91, a parte locatária deverá devolver o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo pelas deteriorações normais de seu uso comum. O que se deve cobrar é o estado da pintura e não a sua idade.

9 de abr de 2016

Conversas do Whatsapp podem servir como prova judicial.

A regra geral está no art. 439, que determina que o arquivo digital seja convertido em forma impressa, e com autenticidade verificada.

Essa autenticidade pode ser verificada através da declaração do advogado na petição que junta a prova, atestando a veracidade dos documentos (art. 425, IV), ou, o que acho mais prudente e seguro, através da certificação de um tabelião (art. 411, II) em ata notarial.

Quando não for possível transformar em forma impressa, o art. 440, determina: "O juiz apreciará o valor probante do documento eletrônico não convertido, assegurado às partes o acesso ao seu teor."

Enfim, isso pode incendiar os processos e promover uma justiça mais real e não tão formal.

16 de mar de 2016

Novo Código de Processo Civil chegando com a promessa de uma justiça mais eficaz.


Estamos aguardando a estreia do Novo Código de Processo Civil. Com ele, aguardamos a promessa de uma justiça mais célere e eficaz.

Muitas mudanças, principalmente para aqueles que "ganham mas não levam". Novos meios de execução, mais rápidos e incisivos prometem agilizar a justiça a proteger os credores.

Que assim seja!